La fiscalité de la location courte durée

Ce qui change vraiment

Le régime micro-BIC plafonne désormais à 15 000 € de recettes pour un meublé non classé, avec un abattement forfaitaire de 30 %. Un meublé classé conserve un plafond de 77 700 € et un abattement de 50 %. L'écart entre les deux situations est devenu le premier levier fiscal d'un loueur.

En parallèle, le guichet numérique centralise l'enregistrement et les plateformes transmettent les recettes à l'administration. Le contrôle des plafonds n'est plus déclaratif : il est automatique.

Le portail unique d'enregistrement

Chaque annonce doit afficher son numéro d'enregistrement. Les plateformes retirent celles qui n'en portent pas, quelle que soit la qualité du logement : c'est la première formalité à régler, avant même de photographier quoi que ce soit.

Les recettes remontent directement au fisc. Les calculs approximatifs de fin d'année n'ont plus d'intérêt, et le dépassement d'un plafond se constate sans que tu aies à le déclarer.

Ce durcissement découle de la loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur. Le guide pratique du ministère en détaille l'application.

Les plafonds de recettes du micro-BIC

Sous 15 000 € de recettes, un meublé non classé reste au micro-BIC. Au-delà, la bascule au régime réel est obligatoire, et elle arrive vite en zone touristique, où quelques semaines de haute saison suffisent à franchir le seuil.

Le classement en meublé de tourisme change l'échelle : plafond à 77 700 €, abattement à 50 %. C'est aujourd'hui la démarche au meilleur rapport effort-rendement pour un loueur qui reste au forfait.

• Meublé non classé : plafond 15 000 €, abattement 30 %.
• Meublé classé : plafond 77 700 €, abattement 50 %.

Micro-BIC ou régime réel : comment choisir

La question n'est plus de savoir quel régime est le plus simple, mais lequel laisse le plus de trésorerie une fois les charges réelles passées.

L'abattement forfaitaire et sa simplicité trompeuse

Le micro-BIC ne demande qu'une chose : déclarer les recettes. L'abattement s'applique, l'impôt porte sur le reste. C'est cohérent quand les charges sont faibles.

Mais rien d'autre n'est déductible : ni les commissions de plateforme, ni le ménage, ni l'entretien, ni les travaux. Sur un bien géré par une conciergerie, la commission seule représente souvent la moitié de l'abattement forfaitaire.

Le régime réel et l'amortissement

Le régime réel déduit les charges effectives : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, commissions, entretien. S'y ajoute l'amortissement comptable du bien, qui étale une part de son prix sur plusieurs années.

C'est ce cumul qui ramène fréquemment le bénéfice imposable à zéro, en toute légalité. Les règles de déduction des frais réels sont publiées par l'administration.

Comparer sur un cas chiffré

Un exemple pour 12 000 € de recettes annuelles sur un meublé non classé, avec des charges réelles et un amortissement à 6 000 € :

La règle de décision tient en une phrase : dès que tes charges réelles dépassent l'abattement forfaitaire, le régime réel est plus favorable. Les honoraires comptables qu'il suppose entrent eux-mêmes dans les charges déductibles.

Trois étapes pour être en règle

Avant la première nuitée encaissée, trois formalités conditionnent le reste.

Le SIRET et le numéro d'enregistrement

L'immatriculation se fait sur le guichet unique de l'INPI, dans les quinze jours suivant le début de l'activité. Elle donne le SIRET, qui est l'identité fiscale du loueur.

Le numéro d'enregistrement, lui, s'obtient en mairie et s'affiche sur chaque annonce. Ces obligations relèvent de la réglementation autant que de la fiscalité : nous les détaillons sur la page consacrée à la réglementation.

Prélèvements sociaux et taxe de séjour

Les prélèvements sociaux s'élèvent à 18,6 % depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, qui a porté la CSG sur les revenus du capital de 9,2 % à 10,6 %, et cette hausse s'applique dès l'imposition des revenus perçus en 2025. Ils portent sur le bénéfice, après abattement ou après charges selon le régime, et s'ajoutent à l'impôt sur le revenu.

À noter, parce que la confusion est fréquente : la location nue reste, elle, à 17,2 %. Le meublé est dans le périmètre de la hausse, pas le nu.

Au-delà de 23 000 € de recettes, et à condition que ces recettes dépassent les autres revenus professionnels du foyer, le statut bascule vers celui de loueur professionnel : les cotisations sociales URSSAF remplacent alors les prélèvements sociaux, avec une assiette et des taux différents. Les deux conditions sont cumulatives : franchir 23 000 € ne suffit pas à lui seul. Ce seuil se surveille en cours d'année, pas en avril suivant.

La taxe de séjour, elle, est due par le voyageur. Les plateformes la collectent et la reversent pour les réservations passées par leur intermédiaire ; les réservations en direct restent à ta charge.

Le plafond de nuitées

Une résidence principale ne peut être louée au-delà de 120 jours par an. Depuis la loi Le Meur, une commune peut abaisser ce plafond jusqu'à 90 jours par délibération motivée par la tension du marché locatif local. Le chiffre qui t'engage est donc celui de ta commune, pas le plafond national.

Résidence principale ou secondaire

Le régime dépend d'abord d'une question simple : est-ce le logement que tu occupes, ou un autre ?

Louer une partie de son logement

Louer une chambre de sa résidence principale à un loyer considéré comme raisonnable ouvre droit à une exonération. Les plafonds sont fixés par mètre carré, varient selon la zone et sont réévalués chaque année.

• La location porte sur une partie du logement occupé.
• Le loyer reste sous le plafond publié pour la zone.
• Le logement constitue la résidence principale du locataire.

Changement d'usage et zones tendues

Pour une résidence secondaire en zone tendue, l'autorisation de changement d'usage peut être exigée, parfois assortie d'une compensation : transformer un local d'une autre nature en habitation pour équilibrer celui retiré du marché. Le coût de l'opération est souvent ce qui décide de la faisabilité du projet.

Le diagnostic de performance énergétique entre lui aussi dans l'équation : les logements les plus énergivores sont progressivement écartés de la location. Ces travaux se budgètent avant l'achat, pas après.

Deux repères pour décider : le plafond de 15 000 € qui fait basculer un meublé non classé au régime réel, et la règle des charges réelles contre l'abattement forfaitaire. Le reste (SIRET, numéro d'enregistrement, surveillance du seuil de 23 000 €) relève de la tenue de dossier, pas de l'arbitrage.